Architecture Note

引き続き見積もりの差額について設計事務所に原因がある場合を考えてみます。

○　手作業の部分をどのように評価させるか

建築にかかる費用は大雑把に言って材料費と手作業への対価となる人工賃に分けられます。
材料費は、それほど大きく差がでるものではありませんが、人工賃は手仕事にかかる作業への評価次第で見積金額が大きく影響を受けます。

“やりにくそう”と判断すれば安全を考えて余分に見積もることは仕方ありません。
“こうやれば別に難しい事ではない”ということが分かれば人工賃は抑えることが出来ます。

設計事務所の書く図面には“特注”といった箇所も多くありますが、それら“特注”に対する解決策も持ち合わせていると思います。

見積段階でそれらのことが工務店に対して説明が出来ていて、さらに工務店から下請けの専門工事会社になせれているかどうかで見積り金額は大きく左右されます。

のんのんさんのブログの記事に書かれているような、設計事務所が懇意にしている工務店が落札したのは、手作業に対する評価を必要以上に見込まなくても済むことが大きな要因と考えられます。

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以上のような事情が複雑に絡みあっった結果、入札結果に大差となって表れると思います。

施主が直接工務店に依頼するのは危険だ・・・なんてことではありませんので必要以上に不審は抱かない方が良いと思います。

工務店との家づくりについてはここまでにします。

■　次回からはＣＭ（コンストラクション・マネージメント）による家づくりを考えます。

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見積りの差額について、設計事務所に原因がある場合を考えてみます。
想像の部分もありますので、誤りや不足な事がありましたら指摘頂けると幸いです。

○　やりたくない

工事現場で設計事務所は施主の代理人として大きな権限を持っています。
工事中にあれこれ口を出す設計事務所が疎ましい存在であることは容易に想像されます。
無理して設計事務所からの仕事を引き受けなくても良い場合や、図面を見て引き受けたくないと感じた時には高めの見積りを提出して角が立たないように断る事も考えられます。


○　初めての設計事務所

設計事務所は施主の代理人に過ぎない事をわきまえずに、自らのエゴで必要以上の要求を現場に強いる設計事務所もあります。
初めて仕事をする設計事務所がどのようなスタンスで現場監理に臨むのか分かりませんので、
安全を見込んだ見積りとなってしまうのは仕方ないのかもしれません。


○　図面がずさん・ややこしい設計・問題の起こりそうな設計

設計事務所の図面がずさんであったり複雑な設計である場合や、設計者の力量が無くて瑕疵につながる恐れのある設計である場合、それらの危険を見越した予算を計上せざるを得まえん。


○　材料指定が多い場合

建材などを商品名で指定してしまうと、競合するメーカーが存在しないという事となり、工務店にとって仕入れが不利なメーカーの商品でも扱わなければならず結果として割高となってしまいます。
特別にこだわりがある商品や建材以外は「同等品」とするか素材の一般名称を図面に記入するようにして、同種・同性能の商品から工務店が選択できるようにしてやらなければなりません。

この他、建材によっては最初に相談を受けたメーカーがその工事での権利を得る「チャンピオン制度」というものがあるらしいのですが、そのような建材への問い合わせや営業には注意が必要です。
（「チャンピオン制度」もかなり改善されてきたとも聞きますが、これに触れないように注意しながら仕事をしてきましたので、現状については把握していません。）


■　今日はここまで

　　引き続き次回も設計事務所に原因がある場合を考えてみます。

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引き続き工務店に原因がある場合を考えます。

○　段取り

専門工事会社は工務店によって請負金額を変えます。
それは工務店から貰う仕事の量や付き合いの深さもにもよりますが、工務店の能力も判断材料の一つとなります。

職人が『この監督の時には金額を倍にして貰わんと割りに合わん！』怒鳴っている光景を稀に見ることがあります。

職人は監督の指示で他物件との工程を調整を図りながら現場に入ってきます。
監督の見通しが甘かったり間違ってた為に、その日の作業が待ちであったり出来なかったりすることがあります。

大きな工務店でしたら監督の数も多くいますので、今回は運が悪かったと諦めもしますが、小規模な工務店ですと、このような無能な監督にあたる確立も高く、むしろそれが社風となって定着していることがあり、『この工務店段取り悪いで・・・』となったら、ロス分も見込んで見積りを出す事は止む得ないことです。


○　図面が正確に読み取れていないケース

工務店が図面を正確に読めないという事がありますが、この場合高くなることも安くなることもあります。

問題なのは『何でこんな値段で出ちゃうのだ？？』ってケース。

予算2500万の家を設計し競争入札したことがありました。

A社：2700万・・おっ！まずまずの数字じゃん！図面もちゃんと読んでくれてるし・・
B社：2900万・・う〜ん！チイと苦しいか
C社：2000万・・なんだ！この金額？？？


言い訳ではありませんが、減額項目を考えながら予算オーバーぎみに設計をまとめていますので
多少の予算オーバーなら全然問題ありません。

A社の見積りをもとに、仕様や設備の変更などで十分減額可能な数字なのですが、お施主さんから
すれば安いに越したことはなく、最安値のC社に工事が決定しました。

ただC社の見積は設計図書通りの見積りとはなっておらず、お施主さんの希望される仕様になって
いない項目が多くみられました。

私たちは施工に多少不安がある工務店であっても、お施主さんが選んだ工務店で工事を進める事に
なります。

事前に工務店の仕事を見させて頂いていますし、工務店に悪意がないことは分かるのですが、
設計事務所の仕事を知らない工務店では独断による施工が横行する懸念があり、工事の進行に細
心の注意が必要となります。

設計事務所が毎日のように現場へ通う訳には行きませんから設計意図から外れた建物となってし
まう危険をはらんでいます。


■　今日はここまで

　　次回から設計事務所に原因がある場合を考えてみます。

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なぜ同じ図面にも関わらず、工務店によってこんなにも差額がでてしまうのか考えてみます。

○　ネットとグロス

ＣＭ（コンストラクション・マネージメント）の項目で書こうと思いますが、お施主さんへ提出した見積りと、工務店から各専門工事会社に支払う金額とではかなりの差額があります。

私の場合は見積要綱でサブコンへの発注金額の開示までは求めていませんが、現場経費・監督の人件費・会社の利益は認めた上でＣＭの精神を説明しながら見積りのお願いをします。
それに応じてくれるところとそうでないところでは当然、見積り単価の差となって表れます。

『出精値引き』なんて項目を作って平気で何百万円単位で値引きを見積書に謳う工務店もありますが、こんな工務店の見積りは分析する気持ちも無くなります。


○　工法の選択・施工計画

家づくりを行なう上で工務店と交わす“工事請負契約”は、出来上がる家に対する性能の約束であって、定められた仕様や性能になるのであれば、その手順は工務店の判断となります。

同じ物を作るとしても、その手順や方法が異なれば手間もコストも変わってきます。

分かりやすい例では、住居本体と離れてガレージの工事があった場合、そのガレージの基礎を住居本体と同時に施工するのと日を改めて施工するのとでは工事金額が違ってしまいます。

鉄筋や生コンなどの数量は同じであっても鉄筋屋・型枠大工・生コン打設人工・左官・ポンプ車などの手間が余分に掛かるからです。

基礎工事に限らず、建築は部材と部材が組み合わさって出来上がるものですから、元請業者（工務店）の作成する施工計画から下請の加工や職人の作業段取りまで、大小様々な場面でこのような事は考えられます。

工事全般にわたって要領良く施工できる工務店及びその専門工事会社は請負金額を安く抑えられると考えられます。


■　長くなりましたので今日はここまで・・
　　
　　次回も工務店に原因があると考えられる要因を考えて見ます。

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私たち設計事務所が数社の工務店へ入札をお願いするとき、全ての工務店に対して公平となるように同じ図面に基づいて同じ条件のもとで見積りしてもらいます。

しかし、同じ図面であるにも関わらず、かなり差額のある見積りが提出されます。

とあるブログで、親戚の家の見積りを３社から提出してもらったところ1,000万円もの差が出てしまった話に驚かれていましたが、このような事例は珍しいことではありません。

『この工務店に直接頼んでいたら、こんなに余分に支払うとこだった・・・』

などと感謝されることもありますが、工務店がいつもそんな理不尽な値段で仕事をしているわけではないと思います。

見積の差額については様々な要因が重なって起こりますが、それは工務店にも設計者にも原因があります。

■　次回から工務店に原因があると場合の要因を考えて見ます。

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